أخبار أمريكا- تم تداول التحذيرات من حدوث انهيار محتمل في سوق الإسكان حيث تعاني الولايات المتحدة من ارتفاع أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري العالية بالإضافة إلى التضخم المرتفع، لكن الخبراء في قطاع الإسكان لا يتوقعون أن يكون التراجع سيئاً مثل انهيار عام 2008.
وقد أدت التحذيرات إلى إجراء مقارنات مع عام 2008 الذي أدى انهيار السوق فيه إلى أزمة اقتصادية تُعرف بالركود العظيم، وعلى الرغم من أن الظروف الحالية مماثلة لعام 2008 لكن الخبراء يعتقدون أن السوق سيستقر بدلاً من الانهيار مثل ما حدث منذ 15 عاماً.
ومن جهته صرح داريل فيرويذر كبير الاقتصاديين في Redfine بأن معظم فترات الركود تشهد هبوط أسعار المنازل بنحو 2% إلى 4% ، وأضاف أن الانهيار قد يحدث إذا تراوحت نسب التراجع في مثل هذا النطاق.
ووفقاً لفيرويذر سيتعين على الولايات المتحدة أن تشهد موجة من تسجيل البائعين لمنازلهم لكي ينهار السوق، وقد يحدث ذلك في حال وجود ركود حاد يمنع الناس من تحمل القروض العقارية الخاصة بهم.
وعلى عكس ما حدث في عام 2008 عندما كان أصحاب المنازل يملكون معدلات فائدة مرتفعة لا يستطيعون تحملها، حصل العديد من مالكي المنازل على قروض عقارية رخيصة في العام الماضي بنحو 3% ليبقوا قادرين على تحمل مدفوعاتهم.
كما حصل أصحاب المنازل على أسهم قياسية في العام الماضي، بينما كانت الرهانات العقارية القابلة للتعديل (ARM) في عام 2008 من بين أسباب انهيار سوق الإسكان.
وتعتبر قروض ARM أكثر خطورة من الرهانات العقارية الثابتة لأنها على الرغم من أنها تبدأ بسعر فائدة منخفض إلا أن معدلها يمكن أن يتغير، وإذا ارتفع المعدل فقد يضطر أصحاب المنازل بقروض ARM إلى دفع أقساط شهرية أعلى بكثير مما بدأوا به.
وعندما انهار السوق في عام 2008 شكلت قروض ARM نسبة مئوية أعلى بكثير من جميع الرهانات العقارية النشطة مما هي عليه الآن، وبينما تمثل قروض ARM نسبة 8% من جميع الرهانات العقارية الآن، ولكنها كانت تمثل 36% في عام 2007 قبل انهيار السوق.
من جهة أخرى فإن أكثر من 80% من قروض ARM تخضع اليوم لمعدل ثابت خلال السنوات السبع والعشر الأولى من وجودها، وقد قدم جيري هوارد الرئيس التنفيذي لرابطة بناة المنازل الوطنية تحليلاً مشابهاً قال فيه إنه لا يعتقد أن قيمة المنازل ستنهار أو أن النظام المالي بأكمله قد ينهار.
وأضاف هوارد بأن السوق قد تشهد تباطؤاً من المحتمل أن يأتي معه قدر معين من انخفاض الأسعار، ولكن هذا الانخفاض يمكن تعويضه من خلال زيادة تكاليف رأس المال.
ووفقاً ل Federal Reserve History فإن قطاع الإسكان لم يقد الأزمة المالية فسحب بل أدى أيضاً إلى انكماش واسع في النشاط التجاري، وكانت المخاوف الحالية من احتمال انفجار فقاعة الإسكان مصحوبة بمخاوف من حدوث ركود حيث حذر بعض الخبراء من أن الولايات المتحدة تتجه نحوه بالفعل.
وتبدأ فقاعة الإسكان عادة بزيادة الطلب على المنازل التي تتزامن مع المخزون المحدود ما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل وفقاً لموقع Investopedia المالي، ويمكن أن تنفجر الفقاعة عند انخفاض الطلب أو ركوده.
وفي الوقت الحالي تواجه أمريكا نقصاً كبيراً في المنازل بحوالي مليون وحدة سكنية بينما تعتقد تقديرات أخرى أن النقص يقترب من ثلاثة ملايين وحدة سكنية، وصرحت كيلي مانغولد مديرة شركة RCLCO Real Estate Consulting أن الظروف تغيرت بشكل ملحوظ عما كانت عليه عام 2008 حيث كانت أمريكا تبني منازل بمعدل أبطأ بكثير من الطلب.
فيما انخفضت حدة المنافسة على المنازل منذ أن بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع حيث تسببت في مشاكل فيما يتعلق بقدرة بعض المشترين على تحمل التكاليف، ولا يزال لدى الأشخاص القادرين على شراء منازل فرصة للشراء لكن قد يضطر الآخرون إلى تعديل قوائم رغباتهم حيث بدأ المطورون وبناة المنازل في تعديل رؤاهم لتناسب ظروف السوق من خلال طرح منازل أصغر وأرخص.
وفي مايو تراجعت معدلات التأخر في تسديد القروض العقارية إلى مستوى قياسي بلغ 2.75% للشهر الثالث على التوالي ما يشير إلى أن ديون الرهن العقاري التي دفعت أزمة 2008 قد لا تكون بالقدر نفسه.
وتظهر بيانات مجلس الاحتياطي الفيدرالي أن معدلات التأخير في تسديد الرهانات العقارية السكنية للأسرة الواحدة بدأت بزيادة حادة في عام 2007 قبل الانهيار ثم بلغت ذروتها عند 11.36% في عام 2010.
